Affittacamere in condominio
Sono proprietaria di un appartamento in una zona semicentrale di Milano, e saltuariamente , sia io che la mia vicina, ospitiamo dei turisti con la formula degli “affitti brevi”, o “affittacamere”, grazie ad un noto portale web.
Siamo state molto criticate dagli altri condomini che non gradiscono il passaggio dei nostri ospiti e minacciano di far approvare dall’assemblea una modifica del Regolamento di Condominio che impedisca l’utilizzo degli appartamenti per “affittacamere”.
Come mi devo comportare?
Manuela
Buongiorno Manuela,
si tratta di una situazione oggi abbastanza frequente, in ragione della diffusione della formula degli affitti brevi mediante i portali web. La risposta è univoca e non lascia adito a dubbi.
Solamente un Regolamento contrattuale, approvato all’unanimità e trascritto, può imporre limiti all’utilizzo della proprietà individuale.
Una modifica assembleare a maggioranza del Regolamento non può quindi in alcun modo limitare i diritti dei singoli proprietari e la minaccia dei suoi vicini è quindi priva di fondamento.
Illuminante in proposito, tra le altre, la sentenza della Corte di Cassazione, sezione seconda, del 18 aprile 2002, n. 5626: “le clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta”.
Non solo. C’è di più.
E’ ancora più netta la sentenza della Corte di Cassazione n. 24707/14 del 20 novembre 2014, che ha rappresentato una notevole vittoria per i proprietari degli “affittacamere”, anche nelle “pieghe” delle previsioni di un rigido regolamento contrattuale (“sdoganando i bed and breakfast”, come ha scritto il “Sole 24 Ore”)..
Il giudizio era sorto quando una famiglia romana del quartiere Prati era stata citata dal proprio condominio, perché aveva adibito un appartamento ad attività di “affittacamere”, mentre il regolamento condominiale prevedeva che gli appartamenti potessero essere adibiti esclusivamente ad uso abitativo (oltreché come ufficio privato).
La Suprema Corte ha dato ragione ai proprietari dell’appartamento, dichiarando che lo svolgimento dell’attività di “affittacamere” non è di per sé incompatibile con una clausola del regolamento condominiale che preveda l’uso esclusivo come privata abitazione.
Secondo la Corte infatti, non solo le “disposizioni contenute nel regolamento condominiale contrattuale che si risolvano nella compressione delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli partecipanti, devono essere espressamente e chiaramente manifestate dal testo”, ma addirittura “la destinazione a civile abitazione costituisce il presupposto per l’utilizzazione di una unità abitativa ai fini dell’attività di bed and breakfast”.
Inutile però precisare che sarebbe bene che i proprietari degli appartamenti utilizzati ad “affittacamere” o “bed and breakfast” invitassero sempre i propri ospiti a rispettare le regole della convivenza condominiale, ispirati in questo soprattutto dal buon senso e dalla ragionevolezza.