Le case di ringhiera. A chi spetta la manutenzione di ringhiere e ballatoi?

Gentili amministratori,
mi sono recentemente trasferita a Milano per lavoro; amo le case di ringhiera e ne ho acquistata una nei pressi dei Navigli. Sto ristrutturando l’appartamento ma il ballatoio è malconcio e anche la ringhiera metallica di fronte al mio appartamento è danneggiata ed occorrerebbe ripararla. I miei vicini mi chiedono di intervenire anche sull’esterno dato che ho gli operai in casa. Mi chiedo però se il costo dell’intervento, dal momento che la parte lesionata è quella di fronte al mio appartamento, competa a me oppure al condominio.
Mi aiutate a capire come sia meglio agire? Grazie
Elisabetta R.

Buongiorno Elisabetta,
anzitutto grazie per la fiducia!

Le case di ringhiera hanno un grande fascino. Rappresentano una tipologia edilizia caratteristica della tradizione milanese (nate come case di edilizia popolare ai primi del Novecento ed oggi particolarmente alla moda) e si distinguono per la condivisione del cosiddetto “ballatoio”, che è delimitato da una ringhiera metallica e che consente l’accesso alle unità immobiliari.

Il Tribunale di Milano si è espresso più volte sulla proprietà e gli oneri manutentivi dei ballatoi e delle ringhiere, definendoli come parti comuni condominiali.

I criteri di riparto sono però differenti, ossia:

• per la ringhiera metallica, non vi è dubbio sul fatto che i costi di manutenzione debbano essere ripartiti tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà
• per quanto riguarda invece i ballatoi, ovvero le superfici di passaggio, la questione è più complessa: secondo la giurisprudenza i relativi oneri manutentivi devono essere ripartiti in base ai criteri dell’art. 1.124 cc, utilizzato per le scale e gli ascensori (ovvero considerando al 50% i millesimi di proprietà ed al 50% il livello di piano).

Si distinguono dunque gli elementi verticali (frontalini, ringhiere ecc.), i cui costi sono da ripartire in base ai millesimi di proprietà ed i piani di calpestio, i cui oneri sono da ripartire con il criterio delle scale.

Il tema però è controverso, poiché alcuni esperti in materia condominiale non condividono l’impostazione di chi di fatto assimila la funzione dei ballatoi a quella delle scale.
Nessun dubbio invece sulla competenza condominiale degli interventi.

Il mio consiglio è quello di non intervenire in autonomia ma segnalare il problema all’amministratore che sarà tenuto a intervenire in misura dell’urgenza del caso e secondo i criteri di riparto previsti.

Per approfondimenti consultare le sentenze del Tribunale di Milano 29/09/1986 (Bai/Cond. Via dei Transiti, 1), 5/04/1984 (Di Gioia, Cond. Via Marco Aurelio, 19); 20/07/1987 (Ducoli/Cond. Via Ariosto, 31);

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