Insoddisfatti della gestione del condominio?

Buona sera,

nel nostro condominio siamo insoddisfatti dell’amministratore, perché è poco presente e non è attento alle nostre esigenze. In un paio di occasioni si sono sollevate polemiche. Mi piacerebbe proporre la revoca dell’amministratore ma non so come muovermi e soprattutto ho paura di inimicarmelo nel caso in cui la cosa non dovesse andare in porto.

Come è conveniente muoversi?

Carlo F.

Buongiorno Sig. Carlo,
la revoca dell’amministratore di condominio non è così agevole, soprattutto per chi non conosce le regole, le procedure e le maggioranze necessarie.
Il Legislatore permette di sostituire l’amministratore di condominio anche quando non ci siano sospetti di irregolarità, di malafede o di conflitti di interesse sul suo operato.

Regola fondamentale, che si applica a tutti i casi che analizzeremo di seguito, è quella dettata dall’art. 1.136, quarto comma del Codice Civile, il quale stabilisce che la nomina e la revoca dell’amministratore è possibile con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’Assemblea e almeno la metà dei millesimi dell’edificio. 

E’ quindi fondamentale che la decisione di cambiamento sia il più possibile condivisa fra i condomini.
Vi consigliamo di incontrarvi informalmente prima dell’assemblea, al fine di arrivare con una posizione il più possibile unanime.

Volete concedere un’altra possibilità all’amministratore? Oppure volete sostituirlo?

Qualunque decisione abbiate preso, accordatevi prima in modo da non incorrere in imbarazzanti situazioni e arrivate in assemblea in numero tale da garantirvi poi una maggioranza sufficiente all’approvazione della vostra posizione.
Nominare o revocare un amministratore non è una decisione personale ma è una decisione plurale. Sono in ballo competenza, rispetto e soprattutto fiducia di più soggetti gli uni nei confronti degli altri.
L’amministratore revocato o cessato dalla carica e non sostituito dall’assemblea potrebbe liberarsi da ogni incombenza presentando ricorso all’Autorità Giudiziaria per la nomina di un nuovo amministratore; è quindi opportuno che l’Assemblea, che revoca l’amministratore, deliberi contestualmente la nomina di un nuovo amministratore.

Vediamo tutti i casi.

Scadenza naturale dell’incarico

Il mandato dell’amministratore dura un anno. Alla scadenza di tale periodo l’amministratore è automaticamente rinnovato per un altro anno senza bisogno che sia messa all’OdG della Assemblea ordinaria la riconferma. E’ comunque consuetudine mettere tutti gli anni all’ordine del giorno la riconferma perché è un’importante momento di confronto e di verifica del consenso.
I condomini hanno il diritto, qualora siano scontenti, di chiedere all’amministratore di inserire il punto all’ordine del giorno.
Alla fine del secondo anno l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea affinché decida se rinnovargli il mandato o sostituirlo con un altro professionista. In caso contrario, è da considerarsi automaticamente decaduto.

Revocare l’amministratore senza giusta causa

Si può revocare l’amministratore anche qualora il professionista abbia sempre svolto diligentemente il proprio mandato.
L’assemblea può decidere, in qualsiasi momento, di revocare l’amministratore anche se non vi sia una giusta causa. E’ necessario che sia raggiunta la stessa maggioranza richiesta per la sua nomina così come precedentemente indicato.

Revocare l’amministratore per giusta causa

L’amministratore di condominio può essere revocato in qualsiasi momento dall’Assemblea, oppure può essere revocato dalla autorità giudiziaria nei casi disciplinati dall’art. 1129 del c.c. (undicesimo e dodicesimo comma).

Vediamo nel dettaglio le ipotesi contemplate dal legislatore.

Il mandato può essere revocato quando l’amministratore:
– non ha convocato l’assemblea di condominio per approvare il rendiconto condominiale;
– si è ripetutamente rifiutato di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
– non ha convocato l’assemblea in tutti gli altri casi in cui la legge glielo impone;
– non ha adempiuto all’ordine contenuto in una sentenza o non ha eseguito un provvedimento di un’autorità amministrativa;
– non ha eseguito una decisione dell’assemblea che lo aveva incaricato di fare o non fare una determinata attività;
– non ha aperto o utilizzato il conto corrente dedicato al condominio che la riforma ora impone di avere, sul quale peraltro non possono transitare altre somme;
– ha tenuto una gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il suo patrimonio o di altri condomini e quello del condominio;
– ha acconsentito a cancellare un’ipoteca che il condominio aveva acceso nei confronti di un proprio debitore senza che questi abbia ancora pagato le somme dovute al condominio medesimo;
– qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, non ha curato diligentemente l’azione e il conseguente pignoramento;
– non ha proceduto, entro sei mesi dall’approvazione del bilancio, a riscuotere i crediti del condominio;
– non ha adempiuto ai seguenti obblighi: registro dell’anagrafe condominiale, registri dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore, nonché di contabilità, comunicazione al condomino che ne faccia richiesta dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
– è responsabile di omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati (anagrafici, professionali, etc.) da farsi al momento dell’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico.

È evidente che le ipotesi previste dal legislatore sono esemplificative e vanno completate da altre fattispecie previste dalla giurisprudenza che è molto più estesa. Pertanto le gravi irregolarità non si esauriscono nell’elenco appena indicato, ma si estendono a tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala purché siano gravi.

gravi irregolarità

Se l’assemblea non riesce a riunirsi o a decidere perché non si forma mai il numero minimo per votare, ciascun singolo condomino (o anche un gruppo di essi) può rivolgersi (con la necessaria assistenza di un avvocato) al Tribunale per ottenere un provvedimento di revoca. Ciò avviene solo per gravi irregolarità e mai, ovviamente, per la revoca senza giusta causa.
Molti sono i condomini che si rivolgono ai Tribunali, chiedendo la revoca dei propri amministratori sulla base di tali presupposti ed uno degli effetti di questo fenomeno è indubbiamente l’aumento del numero dei ricorsi che si accumulano sui tavoli già saturi dei giudici italiani, se è vero che il livello di contenzioso condominiale nel nostro paese è altissimo.
Un recente articolo apparso sul sito di Codacons stima in un totale di 500.000 le cause avviate nel 2017 dagli italiani in materia condominiale e segnala come i tentativi di mediazione difficilmente vanno a buon fine e riescono a prevenire l’instaurarsi dei giudizi nelle aule dei Tribunali.

Conclusioni

La via più semplice, così come sopra esposto, è il voto assembleare.
E’ infatti molto più conveniente che i condomini scontenti cerchino di costruire, in modo condiviso, una proposta assembleare maggioritaria di revoca dell’amministratore sgradito e di nomina di un nuovo amministratore di fiducia, a partire ad esempio da una semplice raccolta di firme e in ogni caso l’Assemblea può essere richiesta da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto dei millesimi (art 66 Disp. Att. del Codice Civile).

Se sei indeciso e vuoi verificare se il tuo amministratore sia solerte e illuminato, oppure sia proprio da sostituire, ti consigliamo di metterlo alla prova rispondendo al nostro questionario di valutazione: CLICCA QUI.

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