Sistemazione balcone: a chi competono le spese?

Buongiorno Dott. Mezzetti,
il balcone annesso al mio appartamento necessita di un intervento di riparazione perché nella parte sottostante presenta delle infiltrazioni.
La questione dei balconi non mi è chiara. Mi chiedo a chi competa il costo dell’intervento, a me, al proprietario dell’appartamento sottostante il mio, a entrambi oppure al condominio?
Grazie,
Marco

Buongiorno Marco,
il tema dei balconi è stato a lungo dibattuto in ambito condominiale ed è stato oggetto di numerose sentenze.
L’onere dell’intervento compete sempre al proprietario dell’elemento architettonico che è causa del problema.

Deve sapere però che le differenti parti del balcone sono a carico di differenti soggetti, quindi, innanzitutto, partirei con l’identificare le parti comuni.

Significativa in tal senso è la pronuncia della Suprema Corte ai sensi della quale:
“La facciata di prospetto di un edificio rientra nella categoria dei muri maestri, ed, al pari di questi, costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché, nell’ipotesi di condominialità del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117, n.1, c.c., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni, con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà” (Cass. civ. Sez. II, 30 gennaio 1998, n. 945 in Mass. Giur. It., 1998).

Sappiamo quindi che sono parti comuni di un edificio (art. 1117 cc) le facciate condominiali, nell’ambito delle quali rientrano gli elementi decorativi dei balconi, quali ad esempio le “colonnine”, i “pilastrini”, i “frontalini”, i rivestimenti ed in genere gli intonaci visibili dall’esterno.
In buona sostanza sono parti comuni tutti quegli elementi dei balconi che, essendo visibili da parte di chi osserva un edificio, contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Gli altri elementi, che per semplicità possiamo definire “orizzontali”, non visibili dall’esterno (compresa in particolare la pavimentazione del balcone), sono invece di proprietà individuale od esclusiva.

Tipologie di balconi

Dobbiamo però distinguere i balconi cosiddetti “aggettanti”, ovvero quei balconi che sporgono rispetto a muri perimetrali dell’edificio ed i balconi “incassati”, ovvero quei balconi che non sporgono dalla facciata dell’edificio.

Nel caso del “balcone incassato”, che funge contemporaneamente da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore, gli elementi verticali, inseriti nella facciata, sono di proprietà comune, mentre per la parte orizzontale si fa riferimento all’art. 1125 c.c. Questa tipologia di balconi può essere considerata “alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà”.

Per quanto riguarda invece i “balconi aggettanti” (che costituiscono un prolungamento delle corrispondenti unità immobiliare e non un elemento di sostegno o copertura), gli stessi, inclusi quindi sia il piano di calpestio (con i conseguenti oneri manutentivi) che il sottobalcone, in linea di massima competono al proprietario dell’appartamento cui sono annessi; salvo per tutti quegli elementi visibili dalla strada, che svolgono quindi una funzione decorativa.
Il sottobalcone infatti è un elemento a servizio del solo appartamento sovrastante.

Illuminanti varie sentenze della Corte di Cassazione, tra cui soprattutto la n. 15913 del 17/07/2007.
Attraverso quest’ultima, che era stata emessa con riferimento al proprietario di un appartamento che intendeva agganciare alcune tende alla soletta del balcone “aggettante” sovrastante, la Suprema Corte aveva precisato che i balconi “aggettanti” rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti da cui protendono.

In sintesi, quando esaminiamo un balcone sotto il profilo della titolarità dello stesso in ambito condominiale, dobbiamo innanzitutto precisare se ci riferiamo ad un balcone “aggettante” o ad un balcone “incassato” e quindi cercare di capire se ci riferiamo ad un elemento che svolge una funzione decorativa od estetica ovvero ad un elemento “orizzontale” o non decorativo.

La natura del balcone e la funzione dell’elemento sono i criteri che possono guidarci nella corretta individuazione dell’onere dell’intervento.

Per approfondimenti: vedi le sentenze della Corte di Cassazione n. 637 del 21/01/2000, n. 12792 del 28/11/1992, n. 14576 del 30/07/2004.

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