Vizi di costruzione: il compito dell’amministratore

Buongiorno Dott. Mezzetti,
vorrei un sua consulenza sulla tematica dei vizi di costruzione.

Ho un parente che tre anni fa ha acquistato una abitazione all’ultimo piano di un palazzo di nuova costruzione, ma recentemente si sono palesati alcuni vizi di costruzione, quali varie infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura.
L’amministratore sostiene che non sia suo compito agire verso il costruttore e quest’ultimo dice che sono scaduti i termini per l’attivazione delle garanzie.
E’ vero?
Giovanni

Buongiorno Giovanni,

la legge prevede un sistema di garanzie a favore di chi acquista immobili di nuova costruzione per tutelarlo dalla presenza di vizi.

tipi di garanzia

ll costruttore, in base alle norme sull’appalto, è tenuto a due tipi di garanzia:

1. la garanzia per difformità e vizi dell’opera (art. 1667 c.c.: “l’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera“). Per difformità si intende ogni discordanza tra l’opera realizzata e le previsioni contrattuali, mentre per vizio si intende un difetto dell’opera che ne comprometta la sua funzionalità ovvero che la renda non conforme alla “regola d’arte”. 

In questo caso si parla di “vizi occulti” e l’azione contro l’appaltatore si prescriverà in due anni dal giorno della consegna dell’opera, purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.

Laddove i vizi e le difformità siano palesi, ossia conosciuti e riconoscibili, la garanzia non è dovuta se il committente abbia accettato l’opera.

2. la garanzia decennale  per i gravi difetti di costruzione (art. 1669 c.c.), dovuta per i vizi più gravi ovvero se “nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti”.

E’ questo il caso del suo parente: essendo passati oltre tre anni dall’acquisto dell’immobile, si potranno attivare le garanzie decennali del costruttore (Sentenza del Tribunale di Milano, sezione quarta, n. 4053/1979).

La garanzia decennale spetta purché il vizio sia denunciato entro un anno dalla scoperta e purché entro un anno dalla denuncia si agisca in giudizio, evitando la prescrizione.

SENTENze

Vi sono state numerose sentenze in questi anni, mediante le quali la magistratura ha allargato il campo di responsabilità dei costruttori, tutelando i legittimi interessi degli acquirenti di abitazioni di nuova costruzione, che spesso rappresentano la “parte debole” nell’acquisto. Quel che è certo è che anche un vizio relativo a parte secondaria o accessoria dell’opera è ritenuto grave qualora comporti una riduzione del godimento o una impossibilità di impiego dell’immobile (vedi sentenza della Cassazione, sezione seconda, n. 1178/1980).

Varie sentenze hanno riconosciuto il diritto alla garanzia decennale per vizi specifici, quali l’allagamento di box e cantine per carenze nella analisi idrogeologica del terreno (Tribunale di Milano, sezione sesta, n. 1527/1981), il deterioramento della facciata (Tribunale di Milano, sezione sesta, n.5269/1978), un difetto costruttivo nell’impermeabilizzazione di una terrazza (Tribunale di Milano, sezione quarta, n. 4053/1979).

ruolo dell’amministratore

Anche l’amministratore di condomino, oltre all’acquirente, può agire per danni arrecati alle proprietà individuali a causa di vizi relativi alle parti comuni (vedi la sentenza del Tribunale di Milano, sezione quinta, n. 7104/1998).

Sarebbe bene, in questi casi, che fosse proprio l’amministratore di condominio a monitorare tutte le criticità costruttive, a verificare con un tecnico di fiducia l’esistenza di eventuali vizi e, qualora dovessero essere riscontrati, a coordinare le azioni verso il costruttore.

Richiedi una consulenza